Cuál es el Significado de Propiedad Horizontal - Concepto, Definición, Qué es Propiedad Horizontal

Definición, Concepto, Significado, Qué es Propiedad Horizontal



1. Concepto de Propiedad Horizontal

La propiedad horizontal es una institución jurídica que hace alusión al conjunto de normas que regulan la división y organización de diversos inmuebles, como resultado de la segregación de un edificio o de un terreno común.
En sí la propiedad horizontal no es un bien inmueble en particular sino un régimen que reglamenta la forma en que se divide un bien inmueble y la relación entre los propietarios de los bienes privados y los bienes comunes que han sido segregados de un terreno o edificio. La propiedad horizontal permite la organización de los copropietarios y el mantenimiento de los bienes comunes.
Se trata por tanto de aquella especial y seccional forma de división de la propiedad que se ejerce sobre viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros en que se divida un condominio y que atribuye al titular de dichas unidades un derecho de propiedad absoluto y exclusivo sobre las mismas, y un derecho de copropiedad forzada respecto a los bienes de dominio común.
Así pues, junto con el piso, el derecho de propiedad horizontal incluye un porcentaje de propiedad sobre los elementos comunes de todos los propietarios de pisos en el edificio en cuestión. Tales elementos se consideran necesarios para el adecuado uso y disfrute del piso, y la cuota que exista sobre ellos es completamente inherente a la propiedad del piso, siendo inseparable de ésta.
La propiedad horizontal es una mezcla de propiedad individual y copropiedad. No es una empresa, una sociedad, una entidad sin ánimo de lucro cualquiera. Es una entidad sin ánimo de lucro distinta a las otras entidades sin ánimo de lucro. Puede haber propiedad individual y copropiedad sin que exista propiedad horizontal y este es el caso de las Unidades Inmobiliarias Cerradas, las que también pueden coexistir dentro de un mismo complejo inmobiliario con las propiedades horizontales. A principios del siglo pasado, y hasta 1960, se expidieron en muchos países leyes que cobijaban tanto a las propiedades horizontales como a las Unidades Inmobiliarias Cerradas, las que se llamaron ley de propiedad por pisos y departamentos, pero luego se tendió a expedir leyes individuales para cada tipo de propiedad. En Colombia, la Ley 675 2001 dedica los primeros títulos a la propiedad horizontal y, el último a las Unidades Inmobiliarias Cerradas. A la propiedad horizontal también se le llama condominio y ley de residencia permanente.

2. Significado de Propiedad Horizontal

La Propiedad Horizontal, en su origen, no deja de ser una especial forma de copropiedad que se establece entre los propietarios de un inmueble dividido en pisos. En el mismo, coexisten elementos privativos, propios (los pisos, las plazas de parking, los trasteros) con otros elementos escaleras (escaleras, jardines, ascensores, portales, entre otros. El modo en que se regulan dichas relaciones de propiedad, de copropiedad y de vecindad, son lo que se ha dado en denominar Propiedad Horizontal De esta forma, se llama propiedad horizontal a la división entre distintos propietarios de los varios pisos de un edificio o de los diferentes departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública, directamente o por pasaje común.
La Propiedad Horizontal es una propiedad especial que se constituye exclusivamente sobre edificios divididos en apartamentos o locales que pueden ser aprovechados independientemente.
La propiedad horizontal tiene como principal característica que en ella coexisten dos clases de derecho de propiedad. Un derecho de propiedad individual, sobre el apartamento o local, y un derecho de propiedad colectivo o de la comunidad que conforma el edificio, sobre las áreas comunes de toda la construcción.
En este tipo de construcciones, por mandato de la ley deberá haber un grupo de personas que dirijan la manera de administrar los gastos de mantenimiento del edificio. A este grupo se le llama Junta de Condominio.
También es importante saber que para que en un edificio exista legalmente la propiedad horizontal, previamente debe de haberse redactado y presentado en la oficina de registro inmobiliario un documento que se le llama Documento de Condominio que es el documento de la comunidad de ese edificio. En este documento se señala entre otras cosas, la intención del constructor del edificio de destinarlo a la venta por apartamentos o locales, se especifica que uso se le va a dar a estos apartamentos o locales, se señalan las características de la construcción del edificio, su tamaño, número de pisos, cuantas personas conformarán la junta de condominio, entre otros.
Se trata por tanto de aquella especial y seccional forma de división de la propiedad que se ejerce sobre viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros en que se divida un condominio y que atribuye al titular de dichas unidades un derecho de propiedad absoluto y exclusivo sobre las mismas, y un derecho de copropiedad forzada respecto a los bienes de dominio común.
Así pues, junto con el piso, el derecho de propiedad horizontal incluye un porcentaje de propiedad sobre los elementos comunes de todos los propietarios de pisos en el edificio en cuestión. Tales elementos se consideran necesarios para el adecuado uso y disfrute del piso, y la cuota que exista sobre ellos es completamente inherente a la propiedad del piso, siendo inseparable de ésta.
En Venezuela, el sistema de derecho de Propiedad Horizontal se constituye por medio de la Ley y nace por decisión del Propietario o de los Propietarios de un inmueble, de destinarlo a la venta de apartamentos o locales. Esta decisión debe ser expresada en forma auténtica y con el Registro del Documento de Condominio, por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente.
Esta decisión se establece: Para aquellas edificaciones que se construyan bajo el Régimen de Propiedad Horizontal. Edificaciones ya construidas y ocupadas, siempre y cuando su Propietario o Propietarios decidan venderlo bajo esta modalidad.
Su regulación data del 10 de junio de 1957, con la promulgación de la Ley de Propiedad Horizontal por apartamento. Posteriormente se promulgó en 1958 la Ley de Propiedad Horizontal, la cual fue reformada en fecha 26 de septiembre de 1978 y 18 de agosto de 1983. Esta última, publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria N° 3.241 la cual rige hoy en día.
Así, la definición originaria de la propiedad horizontal, la encontramos en el art.396 del Codigo Civil. En el mismo queda claro lo descrito anteriormente así como los siguientes puntos: Las partes en copropiedad no pueden ser segregadas, vendidas o embargadas por separado, y se transmiten conjuntamente con el elemento privativo al que son anejas. Sobre esto cabe matizar que, en ultima instancia, cabe hacerlo con el acuerdo unánime de los propietarios, el respeto a la Ley de Propiedad Horizontal y a la normativa urbanística.
No existe derecho de tanteo o retracto en caso de venta por parte de un copropietario de su piso o local. Aquí, me gustaría reseñar que esta es una diferencia clara con el otro gran régimen de copropiedad que se conoce en España, el denominado proindiviso. En este, en el que un bien tiene unos copropietarios, cuyos derechos se manifiestan por cuotas indivisas (sin concretar en ninguna parte del bien) es en el que nos encontramos habitualmente cuando hay varios herederos, o cuando un par de amigos compran una casa. Así, nuestro Derecho entiende que dicho copropiedad en proindiviso es algo transitorio, y articula elementos para poder acabar con ella (derechos de tanteo, de retracto, acciones judiciales de subasta). Sin embargo, nuestro Derecho tiene claro que la Propiedad Horizontal, las denominadas Comunidades de Propietarios, son algo estable en el tiempo, y es francamente difícil el que se extinga dicho régimen.
Precisamente por ello, el Código Civil entiende que debe haber regulación específica. Y ahi tenemos la Ley de Propiedad Horizontal, que regula todo lo relativo a este tipo de copropiedad.
La Propiedad Horizontal nace desde el momento en que se constituye dicho régimen para un edificio, cosa quien se hace generalmente en escritura pública para poder tener acceso al Registro de la Propiedad. Junto a dicha Constitución, se otorgaran también los Estatutos, que contendrán las reglas para el ejercicio de los derechos de propiedad (ojo, que puede haber fuertes limitaciones al derecho de propiedad), así como todo lo relativo a gobierno del edificio, gastos, conservación, entre otros…Es muy importante que dichos Estatutos estén inscritos en el registro de la Propiedad para que puedan afectar a terceros, aunque hay muchas Comunidades que se remiten sin más a las normas genéricas, por defecto de la propia Ley de Propiedad Horizontal.
A cada piso, a cada local, se le asigna una cuota de participación en el inmueble. Dicha cuota supone en que % participa el propietario en los elementos comunes del edificio. Dicha cuota se establece partiendo de los metros útiles del piso o local en relación con los del inmueble, pero también se tiene en cuenta su ubicación, su uso, entre otros…Es clave dicha cuota, ya que determinara, con posibles modificaciones, la contribución en los gastos comunes del edificio, así como otorgará un voto ponderado en las Junta de Propietarios.
Y es que la Comunidad de Propietarios se organiza a través de un órgano, la Junta de Propietarios, donde se toman las decisiones que afectan la vida de comunidad (art. 13 LPH), que se reúne una vez al año como mínimo para aprobar los Presupuestos, sin perjuicio de otras posibles convocatorias. En dicha Junta se designa igualmente al Presidente, que es el representante legal de la Comunidad. En la teoría, sería auxiliado por otro cargo, el Secretario, que se encargaría de las actas y certificados, pero que en la práctica ha venido ser sustituido por la figura profesional y externa del Administrador de Fincas.
El éxito de esta figura ha extendido este tipo de estatuto jurídico más allá de los bloques vecinales. Es muy habitual, y así lo recogió la Ley en posteriores reformas (hoy en el articulo 24 de la LPH) la existencia de complejos inmobiliarios, de Comunidades de Propietarios de Chalets, o de Naves Industriales, donde la Propiedad Horizontal, en vez de distribuirse en vertical lo hace, precisamente en horizontal, con elementos comunes interiores (jardines, telecomunicaciones, edificaciones, entre otros) de uso común para los distintos propietarios.
Según el Ordenamiento Normativo Vigente, son cosas comunes a todos los apartamentos (Art. 5 Ley de Política Habitacional ): La totalidad del terreno que sirvió de base para la obtención del correspondiente permiso de construcción; Los cimientos, paredes maestras, estructuras, techos, galerías, vestíbulos, escaleras, ascensores y vías de entrada, salida y comunicaciones; Las azoteas, patios o jardines. Cuando dichas azoteas, patios o jardines sólo tengan acceso a través de un apartamento o local necesariamente serán de uso exclusivo del propietario de éste; Los sótanos, salvo los apartamentos y locales que en ellos se hubieren construido de conformidad con las Ordenanzas Municipales. Si en dichos sótanos hubieren puestos de estacionamiento, depósitos o maleteros se aplicarán las disposiciones especiales relativas a los mismos; Los locales destinados ala administración, vigilancia o alojamiento de porteros o encargados del inmueble; Los locales y obras de seguridad, deportivas de recreo, de ornato, de recepción o reunión social y otras semejantes; Los locales e instalaciones de servicios centrales como electricidad, luz, gas, agua fría y caliente, refrigeración, cisterna, tanques y bombas de agua y demás similares; Los incineradores de residuos y, en general todos los artefactos, instalaciones y equipos existentes para el beneficio común; También los puestos de estacionamiento que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este debe asignar, por lo menos un puesto de estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales, caso en el cual el puesto asignado a un apartamento o local no podrá ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local. Los puestos de estacionamiento que no se encuentren en la situación antes indicada, podrán enajenarse o gravarse, preferentemente a favor de los propietarios, y, sin el voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos, no podrán ser enajenados o gravados a favor de quienes no sean propietarios de apartamento o locales del edificio. En todo caso siempre deberán ser utilizados como puestos de estacionamiento. El Ejecutivo Nacional, mediante reglamento especial, podrá autorizar una asignación diferente a la prevista en este artículo, en determinadas áreas de una ciudad y siempre que las necesidades del desarrollo urbano así lo justifiquen.
Los maleteros y depósitos en general que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este puede asignar uno o más maleteros o depósitos determinados a cada uno de los apartamentos o locales o a algunos de ellos o uno de ellos. En tales casos los maleteros o depósitos asignados a un apartamento o local no podrán ser enajenados ni gravados sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local; Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias para la existencia, seguridad, condiciones higiénicas y conservación del inmueble o para permitir el uso y goce de todos y cada uno de los apartamentos y locales; Serán asimismo cosas comunes a todos los apartamentos y locales, las que expresamente se indiquen como tales en el documento de condominio, y en particular los apartamentos, locales, sótanos, depósitos, maleteros o estacionamientos rentables, si los hubiere, cuyos frutos se destinen al pago total o parcial de los gastos comunes.
Su régimen incluye tanto la normativa que rige para la compraventa de apartamentos o locales comerciales en Propiedad Horizontal como las disposiciones relativas a la constitución del Documento de Condominio y la administración de las cosas comunes.

3. Definición de Propiedad Horizontal

La noción de propiedad se utiliza para nombrar al derecho o la facultad de poseer algo. En el contexto jurídico, la propiedad es el poder directo que una persona tiene sobre un bien y que le permite disponer de dicho objeto con libertad, dentro de los límites impuestos por la ley.
Horizontal, por otra parte, es aquello paralelo al horizonte o relativo a él. El término se utiliza en oposición a vertical, que es la recta o el plano perpendicular al horizonte.
Se conoce como propiedad horizontal al derecho que se ejerce sobre uno o más pisos, viviendas o locales de un edificio, que han sido adquiridos por distintos propietarios en forma separada pero que tienen ciertos derechos y obligaciones en común.
La propiedad horizontal, por lo tanto, es la institución jurídica vinculada a la división y organización de los inmuebles resultantes de la segregación de una construcción común. Dicha propiedad reglamenta la manera en que se divide el inmueble y su relación con el resto de los bienes privados y comunes del edificio.
En un edificio, pues, existen distintos propietarios. Cada propietario dispone de uno o más departamentos (también conocidos como pisos o apartamentos), pero nadie es dueño del edificio en su totalidad. A todas estas propiedades individuales se le suma la propiedad común de espacios como el hall de entrada, los pasillos, los ascensores, etc.
El derecho de propiedad horizontal supone que el propietario de un departamento tiene un porcentaje de propiedad sobre los espacios comunes. Dicha cuota es inherente a la propiedad del departamento e inseparable de ésta.